失敗しない物件選びのコツ。

昨日、住む家は買った方が良いというブログ（自宅は借りるより買った方が良い理由）の中で「失敗する物件」という書き方をしましたが、今日は早速そんな話題になったのでどういう物件を買うと失敗で、どういう物件ならば間違いじゃないのか？という事を中心に連日のブログを書いてみます。

◇新築は控えたい（条件次第）

考え方としては車と似ています。新築は、人が住んでしまうと「新築」というブランドが無くなる為、価値が落ちます。単純に3,000万で買った新築の物件は、住んで1ヶ月後に売ろうとしても3,000万以下でしか売れません。その点、中古物件だと、3,000万で買った物件は1ヶ月後でも3,000万程度で売れます。まぁ売る人なんて見た事ないですけど。

新築でも値段が上がる事はあります。昨日のブログでも書きましたが、タワーマンションはここ数年で上がりましたし、戸建もエリアによっては上がりました。逆に中古でタワーマンションを今から買う場合、上がるよりは下がる気配があるので控えるべきと言えます。

自分の長年住む家という事で考えるわけですから、長持ちしてもらわねばなりません。つまり、新築なら下落幅の少ないエリアでタワーマンションを買うか、中古なら10年未満の築の浅い物件であれば長持ちすると言えます。

◇失敗しない物件選びのコツ。

下落幅がどうとか、新築がどうとか中古がどうとか言っても、不動産のプロだって相場が読めないのに、素人が選べるかよ！！というご指摘がありそうなので、簡単に「買い」かどうかを見分けられるコツを書きます。勿論全部に当てはめて言える話ではありませんが、一つの目安にはなるので覚えておいて損は無いと思います。

その方法とは、「月々の住宅ローン支払い額と家賃相場の差額」にあります。例えば、気に入った物件が見つかったとして、住宅ローンを組む時に月々の支払い額をシミュレーションします。それに対して、その物件と同等クラスの物件がいくらで賃貸募集されているか？をチェックします。この差が2万以上なら普通、3万以上あったら安心して買ってよいと言えます。例えば、月々の支払い額（諸経費含む）が10万と仮定します。これと同条件の物件をアットホームやＳＵＭＯなどの物件検索サイトでいくらで募集されているか？をチェックします。これが10万で募集されていたら買うのを止めるべき、1万なら少し危険、2万で普通、3万以上なら安心という事になります。ちなみに、僕の住んでいるマンションは調べたら3万ちょっとの差があります。3万以上離れていれば、仮に引っ越す事になって貸す事になっても支払いよりも高い家賃収入られるので、他人に代わりに返済してもらい自分の資産を増やしている状態を作る事が出来るという訳です。

売買の相場は波がありますが、賃貸相場は大きく変わる事がないので、現在3万も離れていれば急激に下落してもそこまで心配をしなくても良いとも言えますので、安心して買ってよいという事になります。