現在の民法は明治29年、1896年に制定されたものなのですが、債権の規定についておよそ120年ぶりの大改正となり、2020年4月1日から施工されます。大家さん・入居者さんは、賃貸借契約書にどう影響があるのか?を説明しようと思ったのですが、結構探せば記事は沢山あるので簡単に書きます。それ以上に個人的に気になった事があります。保証会社の保証委託契約はどうなるのか?という点。現在、賃貸契約のほとんどに保証会社が付いてます。これが、民法改正でどうなるのか?という点も含めて説明します。

まず、民法改正で大きく変わるのは下記の通りです。

1.敷金および原状回復のルールの明確化

2.建物の修繕に関するルールの創設

3.連帯保証人の保護に関するルールの義務化

まず、1の敷金のルールです。家主に預けている敷金は、今までは家賃の滞納の担保に出来なかったのですが、2020年4月からは可能になります。どういう事かと言えば。例えば家賃が払えない時に「敷金から充当してください」って言えるという事になります。まぁ当然減った分の敷金をすぐに補填しなければならないので今までと大きく変わらないとは思いますけども。

次に1の原状回復のルールですが、今後は「経年劣化」は原状回復の対象外とする事を明文化されています。経年劣化とは、普通に使っていて壊れてしまう物、汚れてしまう物の事です。壁にポスターを張って日焼けしてしまうのも経年劣化です。それらは、入居者が負担する物ではないって話ですね。

続いて2の建物の修繕に関するルールの創設です。例えば、エアコンが壊れた、トイレが壊れた、給湯器が壊れたお湯が出ないなんて時に大家さんが動いてくれない場合、自分で直してしまって、家賃の支払いで相殺する事が出来るという事が明記されました。今までも似たような事で対応出来ていましたが明文化された事で法律の後押しも出来たという事になります。

3の連帯保証人の保護が今回の改正では一番大きなポイントで、

1.契約書に保証限度額の記載をする義務

2.契約者が死亡したら保証人の義務もそこで終了

3.連帯保証人からの問い合わせに回答する義務

があります。

3-1は、一般的に家賃の24カ月分が多いみたいです。で、これが記載されていないと連帯保証人は払わなくても良くなります。これは、現在連帯保証人で2020年4月以降更新された場合から適用になるので、2020年5月に更新があって、その時の契約書にこれの記載が無ければ負担しなくていいという事になるので、チェックしておくべきです。

3-2は、今までは亡くなって時点で連帯保証人の責任対象外となるので、親が亡くなって子供が契約を引き継いだ場合は連帯保証が無くなります。死亡により賃貸借契約が解除となった場合の損害賠償にも関係してくると思われます(今までは連帯保証人が原状回復費用やそれ以降家賃を減額して貸さなければならない費用も負担する判決が出ていた)

3-3は、連帯保証人からの問い合わせ(契約者の財産状況、支払い状況、滞納状況等)に対し回答しないと保証債務に支障をきたす恐れが出てくるそうです。今までは個人情報云々で取り合わない不動産屋が多かったと思いますが、そうもいかなくなる訳です。

ザッと改正ポイントを書きましたが、本当に書きたいのはここからです。民法改正で連帯保証人の内容に大きな変更がありましたが、現在は連帯保証人を付けるより、保証会社に加入させている場合が多いです。となると、この民法改正で保証委託契約はどのような影響を受けるのか?が実はとても大事です。主要な保証会社に確認を取った所、連帯保証人が付いていない賃貸契約は特段問題ないようですが、連帯保証人が付いている保証委託契約書は各社回答が異なりました。

1.保証委託契約書の連帯保証人なので家賃債務は保証する。

2.賃貸借契約書の連帯保証人が破綻したら家賃債務は保証できない。

3.現在検討中。

というのが主な回答でした。1は良いとして、2だと上記ポイントをキチンと押さえていないと保証会社は保証してくれない事になります。更新契約の商流がある地域であれば2年毎に契約書を撒き直しするはずなのでその際にキチンと契約書を作り替えれば良いでしょうけど、更新料だけ貰って契約書を取り交わさないような管理会社、自主契約だったりすると頼みの綱の保証会社が保証してくれないという事態になりかねません。

という訳で、民法改正に向けてちゃんと取り組みしている管理会社を選びましょう。当社はこれを機に国交省の定型契約書に切り替えようと考えています。任せている管理会社に確認するのも大家さんの責任です。法律の変わり目は色々な事が起こりますので間違いの無いように進めていきましょう。本日は以上です。1/3でも伝われば幸いです。