最近、管理戸数が増えているお陰でとても忙しい毎日を過ごしています。お陰様で今日は退去立ち会いの予定をすっかり忘れていました。（ちなみに入居者も忘れていました笑）
さて、世間一般的に「不動産屋の社長＝お金持ち」という印象があります。なので、本業である不動産業が忙しい＝めっちゃ稼いでいる、という風に見られているようなので、ここで不動産屋の収益構造をサラッと説明してみます。
不動産業の主な収益は、「販売」「仲介」「管理」です。「販売」は、そのまんまで土地と家を建てて販売したり、マンションを販売したり。仕入れて販売するので、その差額が利益です。「仲介」は、不動産を売りたい人と買いたい人（貸したい人と借りたい人）の間に入って契約を取りまとめる事で、売買なら売買価格3%（+6万）、賃貸なら家賃の１ヶ月が相場です。１契約に使う時間は正味1-2日程度。僕も昔、実働16時間も掛からず1000万程度の粗利を稼いだ事があります。物件価格が高い都会はなかなか儲かる仕事と言えますし、一般的な不動産屋がお金を持っていると思われるのはそういう所なのかもしれません。
で、僕の本業である「管理」ですが、あまり儲かる仕事ではありません。単なる事務仕事ですし。一般的には家賃の5%が毎月の管理報酬となります。なので1棟アパートの管理を頂いても月1-2万の報酬で、家賃が安い物件なら1万以下なんて事もありますし、沢山部屋数がある大規模マンションを預かれば10-20万の報酬になったりもする訳です。その割に、1棟物件の管理の切り替えにはめちゃくちゃ工数が掛かるし、割に合っているかと言われるとなんとも微妙な話な訳です。
しかし、これを積み重ねて1000戸程度の管理戸数になると、毎月の管理報酬は200-400万くらいになってきます。そこに掛かる人員は3-5人程度。いやもっと少なくても良いかもしれません。このクラスでようやく会社として利益が生まれてくる訳です。
ウチが今目指しているのは来年末までに1000戸です。まぁ既に1000戸持ってる大家さんから依頼も受けてますし、その他多数の大家さんからも依頼を受けてますので、当社の体制さえ揃えばもっと管理戸数は増やしていけます。近年中に10000戸管理まで増やしたいと思ってますし。
という訳で、現状たかだか200戸程度の管理切り替えで死にそうになっている訳でして、死にそうになるほど不動産の仕事で忙しいけども儲かってる訳では一切ない訳です。儲かりかかっているだけなんです(笑)
大家さん！そんな訳でまだまだ対応していきますので管理の仕事ください！(笑)本日は以上です。1/3でも伝われば幸いです。
