「築年数が経って空室が埋まらない…」「家賃を下げないと入居者が決まらない…」なんて、諦めモードに入っていませんか？
ちょっと待ってください！その物件、やり方次第でまだ十分に“稼げる”ポテンシャルを秘めていますよ。
実は今、中古物件ならではの良さを活かしつつ、現代の入居者ニーズに合わせた「戦略的なリノベーション」で、新築にも負けない人気物件へと生まれ変わらせるオーナー様が増えているんです。単に設備を新しくするだけじゃなく、物件の価値そのものを最大化させるのがポイントです。
今回は、実際に私たちが手がけたリノベーションによる「賃貸管理の成功事例」を厳選してご紹介します。ボロボロだった部屋の劇的ビフォーアフターから、低予算で内見の反応を変えるコツ、そして一番気になる収益改善のリアルなデータまで、包み隠さずお話ししますね。
これを読めば、あなたの物件を「選ばれる部屋」にするためのヒントが必ず見つかるはず。空室対策に悩むオーナー様、必見です！
1. ボロボロだった部屋がまるで新築？築30年越え物件の劇的ビフォーアフター
築30年を超えたマンションやアパートは、設備や内装の老朽化が目立ち始め、そのままの状態では近隣の競合物件との競争に勝てず、空室期間が長期化してしまうケースが少なくありません。しかし、ターゲット層のニーズを的確に捉えたリノベーションを施すことで、新築物件にも劣らない魅力的な空間へと再生させ、収益性を劇的に改善させることが可能です。ここでは、長期間入居が決まらなかった築古物件が、どのようにして人気物件へと生まれ変わったのか、その成功のポイントを具体的に解説します。
まず着手すべきは、現代のライフスタイルに合わなくなった間取りの変更です。かつてファミリー向けとして主流だった細切れの2DKや3DKは、現代の単身者やカップル層には使い勝手が悪いと敬遠されがちです。そこで、ダイニングキッチンと隣接する和室の壁を取り払い、広々とした1LDKへと変更するリノベーションが効果を発揮します。畳を明るい色味のフローリングに張り替え、古い押し入れを機能的なクローゼットやウォークインクローゼットに改修するだけで、部屋の印象はモダンで開放的なものへと一変します。
次に、入居者が物件選びで最も重視するポイントの一つである水回りの刷新です。特に築古物件で不人気な「3点ユニットバス（バス・トイレ・洗面が同室）」は、バス・トイレ別に分離工事を行うことで、入居率は飛躍的に向上します。構造上、分離が難しい場合でも、デザイン性の高い独立洗面台を廊下や居室の一部に新設したり、温水洗浄便座やサーモスタット混合栓を導入したりするだけで、清潔感と利便性が格段にアップし、内見時の印象を大きく良くすることができます。
さらに、内装デザインによる差別化も重要です。単に壁紙を白く張り替えるだけでなく、一面にアクセントクロスを採用したり、照明をシーリングライトからダウンライトやライティングレールに変更したりすることで、コストを抑えつつデザイナーズマンションのような洗練された雰囲気を演出できます。例えば、インダストリアル風のコンクリート調クロスや、北欧風の淡いブルーグレーのクロスを取り入れることで、物件独自の個性が生まれ、感度の高い入居者層への訴求力が高まります。
実際にこれらのリノベーションを実施した事例では、相場よりも家賃を高く設定したにもかかわらず、募集開始からわずか数週間で満室稼働を実現しています。単に古くなった設備を修繕する「原状回復」にとどまらず、物件の潜在価値を引き出し、新たな付加価値を提供する「リノベーション」こそが、築古物件の空室問題を解決し、賃貸経営の安定化をもたらす最大の鍵となります。
2. 家賃アップでも申し込み殺到！空室だらけのアパートが人気物件に生まれ変わった理由
築年数が経過したアパート経営において、空室対策は最大の課題です。単に壁紙を張り替えたり、クリーニングを入れたりするだけの原状回復では、近隣の新築や築浅物件との競争に勝てず、家賃を下げることでしか入居者を確保できない負のスパイラルに陥りがちです。しかし、戦略的なリノベーションを行うことで、家賃を相場より高く設定しても入居希望者が殺到する物件へと再生させることは十分に可能です。
成功の最大の要因は、「ターゲットの明確化」と「徹底した差別化」にあります。
例えば、駅から徒歩15分と立地条件が不利な築30年の木造アパートの事例を見てみましょう。この物件は従来、学生や新社会人をターゲットにしていましたが、駅近の競合物件に埋もれ、空室が常態化していました。そこで、リノベーションの企画段階でターゲットを「猫と暮らしたい30代の単身者」に大胆に変更しました。
具体的な施策として、以下の3点を行いました。
第一に、間取りの変更です。細かく仕切られた2DKを、広々とした1LDKに変更し、猫が走り回れるスペースを確保しました。壁にはキャットウォークを造作し、ドアにはペット用のくぐり戸を設置するなど、ペット共生型住宅としての機能を充実させました。
第二に、デザイン性の向上です。床材には傷に強く、かつ温かみのある無垢材フローリングや高品質なフロアタイルを採用。壁の一面には消臭効果のある機能性壁紙や、落ち着いた色味のアクセントクロスを取り入れ、賃貸物件特有の無機質な雰囲気を払拭しました。これにより、内見時の第一印象が劇的に向上します。
第三に、セキュリティとインターネット環境の強化です。モニター付きインターホンやスマートロックを導入し、セキュリティ面での不安を解消すると同時に、高速インターネット（無料Wi-Fi）を完備しました。これは現代の入居者にとって必須の設備であり、検索サイトでの絞り込み条件から漏れないための重要な投資です。
このように、誰に住んでほしいかを具体的にイメージし、その層に刺さるコンセプトを打ち出すことで、立地や築年数のハンデを克服できます。結果として、このアパートは施工中から問い合わせが入り、家賃を以前より2万円アップさせたにもかかわらず、即満室となりました。
リノベーションによる賃貸管理の成功は、単にお金をかけて設備を新しくすることではありません。エリアの需給バランスを見極め、競合物件にはない独自の価値（コンセプト）を付加することこそが、収益性を最大化し、長期的な安定経営を実現する鍵となります。
3. 水回りを変えるだけでこんなに違う！低予算リノベで内見の反応が激変した実話
築年数が経過した賃貸物件において、内見者が最も厳しくチェックするポイントをご存じでしょうか。それは間違いなく「水回り」です。キッチン、浴室、洗面台の清潔感や使い勝手は、入居判断に直結する重要な要素であり、ここが古臭いままでは、どれだけ居室のフローリングを張り替えても成約率は上がりません。しかし、水回り設備をすべて新品に入れ替えるフルリノベーションは莫大な費用がかかり、利回りを圧迫してしまいます。
そこで注目されているのが、既存の設備を活かしながら印象を劇的に変える「低予算リノベーション」です。ここでは、実際に築30年を超えた木造アパートで、退去後の空室期間が半年以上続いていた物件が、わずかな工夫で即入居につながった成功事例をご紹介します。
この物件の最大の問題点は、典型的な「3点ユニットバス（バス・トイレ・洗面が同室）」と、変色した古いミニキッチンでした。今の若い世代、特に単身者層には敬遠されがちな設備ですが、これをバス・トイレ別に分離工事するには100万円近いコストが見込まれ、オーナー様は頭を抱えていました。
私たちは分離工事という高額な選択肢を捨て、以下の3点に絞った「表層リフォーム」を提案しました。
1. 3点ユニットバスのホテルライク化
浴槽や壁面はそのままに、壁の一面だけに大理石調のダイノックシートを施工。さらに、小さくて曇っていた鏡を、壁の幅いっぱいの横長ワイドミラーに変更しました。これだけで狭い空間に奥行きが生まれ、圧迫感が軽減されます。また、照明を昼白色の明るいLEDダウンライトへ変更し、薄暗い印象を一掃しました。
2. 水栓金具の交換
キッチンとお風呂の蛇口（水栓）のみを新品に交換しました。ここが重要なポイントですが、2ハンドル（お湯と水を別々に回すタイプ）から、現代的なシングルレバー混合栓やサーモスタット付シャワー水栓に変えるだけで、古臭さは一気に解消されます。ハンドル部分の操作性は、内見時に実際に触れられる部分であるため、その効果は絶大です。
3. キッチンの扉リメイク
ステンレスのシンクは丁寧に研磨して輝きを取り戻し、古びた色の扉にはマットな質感のネイビーのシートを貼りました。取っ手部分を安価なアイアン風パーツに付け替えることで、昭和の台所が「インダストリアル風のおしゃれなキッチン」へと生まれ変わりました。
これらの施工にかかった費用は、分離工事の見積もりの約4分の1以下です。結果はどうだったでしょうか。
募集再開後、最初の内見者がその場で入居を申し込みました。入居の決め手を聞くと、「お風呂がホテルのようで清潔感があったから」「キッチンがかっこよかったから」という声が挙がりました。さらに驚くべきは、以前の募集家賃より3,000円アップでの成約に成功したことです。
この事例からわかるように、賃貸経営におけるリノベーションの正解は、必ずしも「新品への交換」ではありません。入居者が生理的に気にする「清潔感」と、内見時の「視覚的なインパクト」に予算を集中させることで、コストパフォーマンスを最大化した空室対策が可能になるのです。水回りのリフォームを検討する際は、設備交換ありきではなく、まずは「見せ方を変える」工夫から始めてみてはいかがでしょうか。
4. ただ直すだけじゃもったいない！入居者が「即決」したおしゃれデザインの秘密
築年数が経過した物件の空室対策において、汚れた壁紙や床を新しくするだけの「原状回復」では、競合ひしめく賃貸市場で入居者を獲得することが難しくなっています。入居者が内見時に「ここに住みたい！」と即決する物件には、ターゲット層のライフスタイルに刺さる明確なデザインコンセプトと、コストを抑えながらも見栄えを劇的に変える工夫が隠されています。ここでは、賃料アップと早期客付けを実現したリノベーションデザインの具体的なポイントを解説します。
まず注目すべきは、第一印象を決定づける「視覚的なインパクト」です。成功事例の多くで採用されているのが、一面だけ壁の色や柄を変えるアクセントクロスです。例えば、サンゲツやリリカラといった主要メーカーが展開するコンクリート打ちっ放し風や、落ち着いたネイビー、深みのあるグリーンのクロスを取り入れるだけで、部屋全体がモダンで洗練された印象に変わります。これにより、ありきたりな白い箱のような部屋が、一瞬で「デザイナーズ物件」のような雰囲気を纏うことになります。
次に重要なのが「照明計画」です。従来のシーリングライト一灯だけでは部屋がのっぺりと見えてしまいますが、ライティングレールを設置し、スポットライトやペンダントライトを組み合わせることで、空間に立体感と温かみが生まれます。特に若い世代やカップル層には、カフェのような雰囲気を演出できる照明計画が非常に人気です。パナソニックなどのメーカーから出ている調光機能付きのスイッチを採用すれば、生活シーンに合わせた明かりの演出も可能になり、内見時のアピールポイントとして強力に機能します。
また、間取りの変更を伴うリノベーションでは、「開放感」と「機能美」の両立が鍵となります。例えば、壁付けだったキッチンを対面式のカウンターキッチンに変更したり、あえて吊り戸棚を撤去してオープンシェルフにする手法は、視界が広がり部屋を広く見せる効果があります。さらに、和室を洋室化する際には、単に畳をフローリングに変えるだけでなく、押し入れをクローゼットに改修し、建具をあえて設置せずにロールスクリーンで見せる収納にするなど、コストを削減しつつ今風の使い勝手を実現するアイデアも有効です。
さらに最近のトレンドとして見逃せないのが、「SNS映え」を意識した空間作りです。入居後の生活をInstagramやTikTokなどのSNSで発信したいと考える層にとって、背景となる部屋のデザインは非常に重要です。洗面所の鏡を丸型や木枠付きのものに変えたり、サブウェイタイル風の壁紙を水回りに採用したりするなど、写真の背景として魅力的な「フォトジェニックな場所」を作ることが、若年層の心を掴む決定打となります。
このように、ただ直すのではなく、ターゲットの感性に響くデザインを取り入れることで、物件の価値は飛躍的に向上します。適切なリノベーションを行うことは、空室期間の短縮だけでなく、家賃設定を相場より高く維持することにも繋がり、結果として長期的な賃貸経営の安定化に大きく貢献するのです。
5. 実際にどれくらい儲かるの？リノベーション後の収益改善データを全部見せます
リノベーション投資において、オーナー様が最も懸念されるのは「工事費を本当に回収できるのか」「最終的な手残り額（キャッシュフロー）は増えるのか」という点に尽きます。デザイン性の向上はあくまで手段であり、目的は収益の最大化です。ここでは、実際に施工を行い、入居付けに成功した具体的な数値データをもとに、ビフォーアフターの収支変化を詳細に解説します。
まず、都内近郊にある築30年の鉄骨造マンション（1K・20平米）のケースを見てみましょう。この物件はバス・トイレが同室の3点ユニットバスで、内装も古く、長期間の空室に悩まされていました。
【事例A：築30年 1Kマンションの水回り分離・フルリノベーション】**
* リノベーション前
* 募集家賃：58,000円
* 空室期間：8ヶ月以上
* 年間家賃収入見込み：0円（入居が決まらないため）
* 実施した工事内容
* 3点ユニットバスを解体し、シャワールームと独立トイレに分離
* キッチンをIHコンロ付きのコンパクトキッチンへ交換
* 居室の床をフロアタイルへ変更、一部アクセントクロス採用
* 工事費用総額：約180万円
* リノベーション後
* 成約家賃：74,000円（16,000円アップ）
* 募集期間：工事完了後2週間で入居決定
このケースでは、月額家賃が16,000円上昇しました。単純計算で年間192,000円の増収ですが、より重要なのは「空室損」の解消です。以前の状態では値下げしても決まらない状況でしたが、リノベーションにより相場より高めの家賃設定でも早期成約を実現しました。表面的な利回り計算だけでなく、工事費を家賃アップ分で割った「投資回収期間（ROI）」を見ると、約9年で工事費分を回収できる計算になりますが、物件売却時の出口戦略において資産価値が維持される点を考慮すれば、実質的なメリットはさらに大きくなります。
次に、地方都市のファミリー向け物件の事例です。和室の多い間取りが敬遠されていたため、現代のライフスタイルに合わせた変更を行いました。
【事例B：築40年 木造アパート 2DK→1LDKへの間取り変更】**
* リノベーション前
* 募集家賃：45,000円
* 課題：和室2部屋の使い勝手が悪く、若年層ファミリーやカップルに選ばれない
* 実施した工事内容
* 和室2部屋をつなげ、広々としたLDKへ変更（1LDK化）
* 押し入れをクローゼットへ変更し、建具を交換
* モニター付きインターホン、エアコン設備の更新
* 工事費用総額：約250万円
* リノベーション後
* 成約家賃：62,000円（17,000円アップ）
* 効果：競合となる新築1LDKよりも割安感があり、デザイン性で差別化したことで即決
この事例で注目すべきは、ターゲット層の変更による収益改善です。需要の少ない2DKから人気の高い1LDKへ変更することで、客付け業者（仲介会社）も案内しやすくなり、結果として広告料（AD）の削減にもつながりました。
収益改善のポイントは「費用対効果」の見極め**
データを分析すると、闇雲にお金をかけるのではなく、ターゲットとなる入居者が「家賃を払ってでも欲しい設備」に投資することが収益最大化の鍵であることがわかります。例えば、単身者向けであれば、高価なシステムキッチンを入れるよりも、無料インターネット導入や独立洗面台の設置の方が家賃アップに直結しやすい傾向にあります。また、LIXILやパナソニックなどの信頼できるメーカーの設備を導入することは、メンテナンスコストの削減だけでなく、内見時の安心感にもつながります。
リノベーションによる収益改善は、単なる家賃の上乗せだけではありません。「空室期間の短縮」「広告費の抑制」「優良な入居者の獲得」「退去時の原状回復費用の抑制」これら全てが複合的に作用し、賃貸経営全体のキャッシュフローを劇的に改善します。ご自身の物件が持つポテンシャルを数字で再評価し、最適な投資判断を行うことが成功への第一歩です。
