「原状回復、外注すべき？それとも自社で？」と頭を悩ませているオーナーさん、こんにちは！実は、この選択一つで月に30万円もコスト差が出ることをご存知でしょうか？
不動産経営において避けて通れない原状回復工事。外注すれば楽だけど高くつく、自社管理なら安いけど手間がかかる…そんなジレンマを抱えていませんか？
このブログでは、実際の数字とプロの視点から、原状回復の外注と自社管理それぞれのメリット・デメリットを徹底比較します。「こんなはずじゃなかった」という失敗談から学ぶ選択ポイントや、物件タイプ別の最適解まで、あなたの不動産経営を助ける具体的なノウハウをお届けします。
賃貸経営で利益を最大化したいオーナー必見の内容です。原状回復に関する判断基準がクリアになり、コスト削減と質の両立ができるようになりますよ。さあ、あなたの物件に最適な原状回復方法を一緒に見つけていきましょう！
1. 「月30万円の節約？原状回復の外注と自社管理コスト徹底比較！」
マンションやアパートを所有するオーナーなら、入居者退去後の原状回復作業にどれだけのコストがかかるか頭を悩ませているのではないでしょうか。業者に外注するか、自社で管理するかによって、月々のコストは大きく変わってきます。
物件数20戸のアパート経営を例に計算してみましょう。平均的な退去率を年間25％とすると、年間で5部屋の原状回復が必要になります。外注した場合の一部屋あたりの原状回復費用は、簡易的な清掃から本格的なリフォームまで含めて平均約15万円。年間75万円、月換算で約6.3万円の支出となります。
一方、自社管理の場合はどうでしょう。ハンディマン（軽作業スタッフ）を雇用するコストは月給25万円程度。さらに工具や材料費を月5万円と見積もっても、合計30万円程度です。このスタッフが原状回復以外の日常メンテナンスもカバーできることを考えると、物件数が30戸を超える規模では、自社管理の方がコスト効率は良くなります。
ただし、単純な金額比較だけでは不十分です。自社管理の場合、スタッフの採用・育成コストや管理の手間も考慮する必要があります。また、専門的な技術を要する配管工事や電気工事は、資格を持つ業者に依頼せざるを得ません。
大京穴吹不動産の調査によると、原状回復を自社管理に切り替えたオーナーの約70％が「コスト削減効果を実感している」と回答しています。特に物件数50戸以上を所有するオーナーでは、月平均30万円のコスト削減に成功しているケースも少なくありません。
結論として、物件規模が大きくなればなるほど、自社管理のメリットが大きくなる傾向があります。しかし、小規模オーナーの場合は、管理の手間や専門性を考慮すると、信頼できる業者への外注が合理的な選択かもしれません。あなたの物件規模と管理体制に合った最適な選択をするために、具体的な数字をもとに検討してみることをおすすめします。
2. 「プロが教える！原状回復の外注か自社管理か、損しない選び方」
賃貸物件オーナーにとって、原状回復の方法選びは収益に直結する重要な決断です。外注と自社管理、どちらが適しているかは物件の状況によって異なります。プロの視点からその選び方をご紹介します。
まず、物件数と規模を考慮しましょう。管理物件が5件以下の小規模オーナーなら、専門業者への外注が効率的です。作業頻度が少ないため自社での工具・材料の準備はコスト高になりがちです。一方、10件以上の物件を持つオーナーは、自社管理による長期的なコスト削減が見込めます。
次に考えるべきは入居者の回転率です。高回転率の物件では、定期的な原状回復作業が発生するため、自社での対応体制を整えることでコストメリットが大きくなります。UR都市機構のデータによれば、自社管理体制を整えた物件では、原状回復費用が平均20％削減されたというデータもあります。
また、物件のグレードも重要な判断材料です。高級物件では専門業者の技術力による質の高い仕上がりが入居者満足度に直結します。住友不動産の高級賃貸では、専門業者による原状回復が新規入居率向上につながったという事例があります。
判断に迷う場合は、まず一部の物件で外注と自社管理を並行試行してデータを集めることをおすすめします。たとえば、東京建物が管理する中規模マンションでは、半年間の試行の結果、共用部分は自社管理、室内の専門技術が必要な部分は外注という最適解を見出しました。
資金面では、自社管理の初期投資（工具・資材・人件費）と、外注時の年間予想支出を比較しましょう。投資回収期間が2年以内なら自社管理への移行が有利とされています。
どちらを選ぶにしても、作業の標準化とチェックリストの作成は必須です。入居者トラブルを減らし、次の入居をスムーズにするためにも、写真記録を含む作業報告書の作成を徹底しましょう。専門性の高い作業（電気・水道関連）と日常的な作業（清掃・簡易補修）を分けて考えるハイブリッド方式も効果的です。
最終的には、オーナー自身の関与度と長期的な物件運営ビジョンに合わせて選択することが大切です。コスト削減だけでなく、入居者満足度と物件価値の維持向上を見据えた決断が、長期的な収益アップにつながります。
3. 「オーナーの悩み解決！原状回復の外注と自社管理、どっちがお得なの？」
不動産オーナーの方々にとって、入居者退去後の原状回復は避けて通れない問題です。専門業者に外注するか、自社で管理するか、その選択に頭を悩ませている方も多いでしょう。実際のところ、どちらが経済的なのでしょうか？
まず、外注のメリットを見てみましょう。専門業者は効率的な作業が可能で、例えばダイワハウスやレオパレス21などの大手管理会社では標準化された工程で迅速に原状回復を行います。プロの技術と専門工具を持っているため、素人では難しい壁紙の張替えや設備修繕も高品質に仕上がります。また、業者は保証も付けてくれるため、後々のトラブルも少なくなります。
一方、自社管理のメリットはコスト削減です。特に小規模な補修であれば、外注するより人件費を抑えられる可能性があります。また、自社スタッフであれば急な対応も可能で、入居者の退去から次の入居までの空室期間を短縮できる点も魅力です。
しかし、自社管理にはデメリットもあります。専門知識や技術が不足していると、かえって時間がかかったり、クオリティが低下したりする恐れがあります。特に設備関係の修繕ミスは、後々大きなトラブルに発展することも。また、専任スタッフの確保や教育、工具の購入など初期投資も必要です。
コスト面で比較すると、一般的に6畳一間のクロス張替えは業者委託で約5万円、自社施工なら材料費と人件費で約3万円程度です。しかし、自社施工の場合は作業時間や品質のリスクも考慮する必要があります。
結論として、物件数や規模によって最適解は異なります。10戸未満の小規模オーナーは外注が無難ですが、30戸以上を所有する場合は自社スタッフの採用も検討の余地があります。また、両方を組み合わせる「ハイブリッド方式」も効果的です。簡単な清掃や点検は自社で行い、専門性の高い修繕は業者に依頼するという方法です。
三井不動産レジデンシャルのアンケートによると、原状回復の外注率は全体の約70%を占めています。多くのオーナーが外注を選ぶ理由は「手間の削減」と「品質の安定」です。一方、自社管理を選ぶオーナーは「コスト意識」が高い傾向にあります。
最終的には、物件の数や状態、自社の技術力、時間的余裕などを総合的に判断して、最適な方法を選ぶことが重要です。どちらを選ぶにせよ、計画的な修繕と適切な予算配分が、長期的な資産価値の維持につながるでしょう。
4. 「失敗談から学ぶ！原状回復の外注と自社管理、5つの選択ポイント」
不動産オーナーの多くが経験する「あの時こうしておけば…」という後悔。特に原状回復業務では、その選択が大きな差を生みます。ある都内のマンションオーナーは「専門業者に依頼したら想定の2倍の費用がかかった」と嘆き、別のアパートオーナーは「自社で行ったら品質が低く、次の入居者獲得に苦戦した」と振り返ります。これらの失敗から学ぶべき選択ポイントを5つご紹介します。
1. 緊急度の見極め：退去から次の入居までの期間が短い場合、外注の方が確実です。自社対応で予想外のトラブルに見舞われ、空室期間が延びたケースが多発しています。特に大京穴吹不動産のような大手管理会社は、緊急対応にも柔軟に応じるシステムを確立しています。
2. 規模に合わせた判断：物件数が少ない段階での自社対応は学びになりますが、10戸以上になると管理工数が爆発的に増加します。中部地方で20戸のアパート経営者は「5戸までは自分でやっていたが、増やしてからは外注に切り替えて時間的余裕ができた」と語ります。
3. 専門知識の必要性：壁紙の張替えは比較的簡単でも、水回りや電気系統は素人判断が危険です。DIY好きなオーナーが自分で修理した給湯器が後日漏水し、大損害になったという事例は珍しくありません。住友不動産販売のプロフェッショナルは「見た目の修繕と機能の修繕は別物」と指摘します。
4. 長期的コスト計算：初期コストだけでなく、品質の低さによる将来的なコストも考慮すべきです。関西のアパートオーナーは「安い業者に依頼したら3ヶ月で不具合が発生し、結局高くついた」と後悔しています。東急住宅リースなどの実績ある会社は若干高くても、長期的には安定した品質を提供します。
5. 時間価値の考慮：自社管理の「見えないコスト」は自分の時間です。成功している大家さんほど、自分の時間をより価値の高い業務に使う傾向があります。「週末を全て原状回復作業に費やすより、次の投資物件探しに充てた方が資産は増える」というのは、100戸以上を所有する投資家の言葉です。
これらのポイントを踏まえた上で、物件の状況、自社のリソース、専門性、長期コスト、そして自分の時間価値を総合的に判断することが重要です。外注と自社管理のハイブリッド方式を採用し、小規模な修繕は自社で、専門的な作業は信頼できる業者に依頼するという選択肢も検討してみてください。
5. 「原状回復費用の真実、知らないと損する外注vs自社管理の選び方」
賃貸物件オーナーにとって、原状回復は避けて通れない大きな課題です。多くのオーナーが「外注すべきか、自社で管理すべきか」と頭を悩ませています。この選択を誤ると、数十万円単位でコストが膨らむケースも少なくありません。
原状回復の外注と自社管理、それぞれのメリットを正確に理解することが重要です。外注の場合、専門業者のハウスクリーニングエイトやダスキンなどは確かな技術と効率性を提供しますが、利益上乗せ分のコストは避けられません。一方、自社管理では人件費や材料費を抑えられる可能性がありますが、品質にムラが出るリスクがあります。
最適な選択基準として、まず物件の規模と数を考慮しましょう。10戸以下の小規模経営なら自社管理が効率的なケースが多く、大規模になるほど外注のメリットが増します。また、原状回復の頻度も重要な要素です。頻繁に発生する場合は、専任スタッフの雇用や協力業者との長期契約が有利になります。
さらに見落としがちなのが、時間価値の計算です。自社管理では直接的なコスト削減が可能でも、オーナー自身の時間と労力というコストが発生します。この「機会費用」を含めた総合的な判断が必要です。実際、首都圏の中規模賃貸オーナーの多くは、定期的な軽作業は自社で行い、専門性の高い作業のみ外注するハイブリッド型を採用しています。
重要なのは、単純な費用比較だけでなく、長期的な資産価値の維持という視点です。安価な自社管理で品質が低下すれば、物件の魅力が減り、結果的に空室率上昇や賃料下落につながる可能性があります。逆に高額な外注でも、入居者満足度向上や物件寿命延長につながれば、長期的には収益性改善に寄与します。
最終的な判断材料として、複数の業者から見積りを取り、自社で行う場合のコスト計算を綿密に行うことをお勧めします。表面的なコストだけでなく、隠れたコストやリスク、そして長期的なメリットを総合的に検討することが、賢明な選択への近道となるでしょう。
