メールを開いたら、「アナタにスカウトメールが届きました！」と、もう１０年もメールが届く永遠のリクルーター、ケンイチローです。こんばんは。
しかし、取引先や下請け企業からもスカウトメールが届くのはなんなんだろう・・・（笑）
◇大家さんに多い傾向である「賃貸経営」ではなく「不動産投資」
さて、本日は某県船橋市にある、ビルのオーナーの依頼で物件調査をしてきました。
このオーナーは、僕が所属している団体の同じ支部の仲間ですので、仲間の依頼という事で引き受けました。
通常、マンションやビルの賃貸管理というと、家賃の５％程度で不動産屋に管理を頼むのが一般的なのですが、このオーナーはなんと２０％も払っている・・・という事を知ったのが事の発端です。
そのお陰で、
・会社（不動産投資会社）の経営が不健全。
・将来的にやらなければならない大規模修繕のお金が用意出来ていない。
・そもそも管理会社に丸投げしていて、何がどうなっているのか分かっていない。
という状態。
まず、結論から言いますね。
経営を丸投げしている人の会社が上手くいく事なんてありません。
特に大家さんに多いですね。
不動産は、専門分野でよく分からない事も多いし面倒だから全部任せてしまいがちです。
僕みたいなケチで相手の利益を重視する経営コンサルタント（自称）が丸投げで管理を請けるなら利益は見込めると思いますが、基本的に不動産屋に丸投げしたら・・・・
美味しい所を持っていかれて終わりです。
チーンです。
こんな事は、不動産だけに限りません。
確かに餅は餅屋と言いますので、分からない事は専門家に任せるべきではあります。
ただ、任せっぱなしで何の把握もしていないと、ただ搾取されるだけになってしまいますよって事です。
経営は、ちゃんと確認して、ちゃんと判断して、ちゃんと決定しないと。僕はこれが一番大事だと思います。
◇調査結果。
調査して、どんな事が分かったかと言うと・・・
こちらのオーナー、1棟の管理に月５０－６０万のお金を支払っていました。
【内訳】
・約１２帖程度のエントランスに毎日８－１２時の清掃を週5日で月16万
・定期点検の積み立て費用（の金額に管理会社のマージン上乗せ）５万
・エレベータの保守契約（もちろんマージン上乗せ） ８万
・警備会社の機械警備（もちろんマージン上乗せ）８万
・警備会社が手配した業者さんでの消防点検等設備点検
※警備会社のマージン上乗せ＋管理会社のマージン上乗せ ８万
・上記をオーナーの代わりにやる代行業務（つまりマージンと2重搾取） １０万
というような内容でした。しかも・・・
こういうのが５棟（笑）
しかも、そのうちの1棟で、電気メーターの検針をして、電気料金を計算してその費用をテナントに請求する業務（月5万）という内容があり、実際オーナーが支払っている電気代は３７万なのに・・・・
各テナントに合計３２万程度しか請求していないっていう（笑）
という訳で、年間３０００万以上の管理費を支払っている訳ですが、見直せば２０００万以下で余裕に管理出来る事が分かりました。
まぁ、ここまで酷いのは初めて見ましたが、全てを知らずに丸投げしていると、こういう事が起こり得る・・・という事です。
しかも、現在の管理会社の社長ですが、このオーナーのお父さんに、
毎年３００万以上の時計とか高価な物をプレゼントしていたそうです（笑）
もう、その時点で気が付けよって話です。。。
まぁ、お金のある地主さんだったのかもしれませんが・・・・
だから、経営難になるんだよ！
そもそも経営出来てないよ！
無駄使いだよ！
社会貢献かよ！
まぁ、経営というのは社会貢献であるとは思いますが・・・（一応、正義感）
そんなに経営に興味が無くて、財産を持て余しているなら・・・
僕にください（笑）
今日は以上です。1/3も伝われば幸いです。
ありがとうございました
