「満室経営請負人」と銘打っておきながら、満室経営についてほとんど書いていません。
満室経営のノウハウって、あんまり言いたくないんですよね（笑）
だって、
他の物件が埋まるという事は、ウチの物件の入居率が減る恐れがあるじゃないですか！（自己中ｗｗｗ）
どーもこんにちは。ケンイチローです。
◇経営に必要な「損切り」というスキル。
例えば、とある株を購入したとします。金額は１００万円。
購入した途端、下がり始めて時価が90万円になったとします。この時、一般的な日本人と、「投資家」や「経営者」では反応が全く異なります。
一般の方は、「１０万も損してるから上がるまで待つ」という人が大半で、後者であれば損切りをします。
損切りしたら損が残るではないか！と思う人も多いと思いますが、後者の人達の考えは、時価が上がるまで寝かせておく「時間が損だ」という考え方で判断をします。
お金の勉強をしていない日本人に多い傾向ですが、マイナスが出た時にどう動けるのか？というのが投資家や経営者との違いなのかもしれません。
という前提を元に空室を埋める上での判断の話しをします。
埼玉県にある、当社の管理物件。家賃が８.5万円で募集されている部屋がありました。
１－３月の引っ越しシーズンも見事にスルーしてしまい、入居者の付く様子がありません。
理由は簡単です。
その部屋の相場が高くても7.5万程度だから。
消費者（入居者）は値段に敏感です。全国の空き部屋が現状800万戸程度あり、2020年には1000万戸を超える状態であるのも輪をかけていると思います。
なんで１００円で買えるジュースを隣の自販機で150円出して買わなければいけないんだよ！！という感じと一緒です。
埼玉は都内と違って、引っ越しシーズンを外すと極端に客足が途絶えます。
僕は、大家さんに「せめて相場に合う程度に賃料を合わせた方が良い」という提案をしたのですが、「銀行への支払いが苦しくなるから出来ない」という事でそのまま。
結果、１年空いてようやく決まりました。
７万円で（笑）
そうなるとこの大家さんは、8.5×12ヶ月で102万の収入を逃した事になります。
思い切って7.5万に落として１年前に募集していたら決まっていたかもしれません。１万下げたって結果的には102ヶ月分に当たります。約９年で分割ですし、大した損失とは言えなくなります。むしろ、１年も空室にした事で室内設備が痛んだりして余計に費用がかさみます。
この大家さん、もとい「不動産投資家」は、１万円をケチった事で1.5万安い賃料で貸す事で結果的に大きく損をしてしまったって話です。
満室経営請負人の呼び名は、今までよりも高い家賃でバンバン決めるから付けられた名前ではありますが、僕だって相場からかけ離れた物件は決められません。家賃を下げる交渉は好きではないですが、しなければいけない場合もある訳です。
家賃を下げる事で出血を止める、という判断は前述の損切りと似ています。
ちなみに、僕は以前ゆうちょ銀行の株で１０％程度損が出たのですが、サッサと売って、別の案件に乗ったら結果元本の２０％程度に上がりました。ちなみに、今のゆうちょ銀行株は買った当時の5％程度の損。塩漬けにして５％回復するのを待つのか、切り替えて別の判断を下すのか、生き残る経営者はこういった損切り判断が出来るスキルが必要だと感じます。
これが出来ないから１０年の会社の生存率が約6％って言われるんですよ。勿論、それだけが原因ではないと思いますが、そういう判断、決断する覚悟は大事です。
まぁ、当社も９年しかやっていませんので偉そうな事は言えませんけどね（笑）
１０年目指してトイレ掃除頑張ります！（笑）
本日は以上です。
1/3でも伝われば幸いです。
ありがとうございます。
