空室対策とリフォーム

数えてみたらブログを初めて100記事目でした。

こんにちは。ケンイチローです。

◇空室対策とリフォーム

空室対策の手段としてリフォームをして価値を高める、というやり方があります。

築の古い物件をフルリフォームして、家賃を上げて貸し出しましょう！という安易な営業トークでリフォームをやってしまう大家さんが結構います。こちらとしてはリフォーム代も稼げますし、一見悪くない提案ではありますが、僕はあんまりいい方法だと思っていません。

とあるマンションのリフォーム後の写真。

確かにリフォームすれば見栄えが良くなり、内覧の件数も上がって成約になりやすくなりますが、目先の利益に飛びついちゃった・・・と後悔される大家さんも少なくありません。

例えば、当社で管理している千葉県船橋市のマンションがあります。

築が35年で大家さんがフルリフォームで400万掛けてから空室対策の相談を受けた物件です。

当時の物件の相場で言うと、7.5万くらいなんですが、フルリフォームしたという事で8.5万円で募集したいとの事。数ヶ月かけて、その時はなんとか入居者が決まりました。

ただ、単身者向けの1LDKという事もあり、この4年で入退去が3回あり、その間ドンドン家賃も落ちて今では7.4万で賃貸しています。

つまり・・・・400万のリフォーム代が家賃から回収出来ていないという事です。

回収したいからと言って、今も8.5万で募集したら誰も借り手がいない状況となり、家賃すら入らなくなってしまうので止む無く現状の家賃となっています。

これならリフォームをほとんどせずに、7万円とか6.5万円等格安で貸した方が費用対効果が高かった、という事になります。

古くても安ければ入居する人はいますが、新しい・キレイだからと言って高い金額で入居する人は少ないって話です。

これは、不動産に限った事ではなく、

お金を掛けたからと言って、相応の効果が出るとは限らないよ！って事で、設備投資をする際には、機会損失も考慮して判断しなければならないという一つの事例です。

そこら辺は簿記の知識になりますが、設備投資を検討する場合、導入した場合と導入しなかった場合、どういうキャッシュフローになるのか？を検討しましょうって話です。

このブログを見る層で例えるなら、事務所や店舗の移転が良い例で、大きな場所に移るとか、小さな場所に移る場合、「移転しない場合」と比較検討が必要な訳です。「手狭だから」とか「スペースが余っているから」というような目先の問題を解決する事に囚われて、結果損をする・・・なんて事が無いようにこういった部分もチェックが必要です。

ちなみに・・・・、

上記船橋の大家さんは400万掛けてフルリフォームした訳ですが、